Những bất trắc có thể gặp khi mua căn hộ là gì? Cần phải xem xét những loại hồ sơ gì khi quyết định bỏ một khoản tiền tỉ ra mua căn hộ?

Suốt từ năm 2006 đến nay, hàng loạt các dự án đầu tư xây dựng căn hộ nhà cao tầng liên tục rao bán với giá chênh lệnh nhau khá lớn, hàng trăm nhà mẫu của dự án mọc lên nhưng rất đông người có nhu cầu mua thực sự không thể biết được “mê hồn trận” về giấy tờ, thiết kế kỹ thuật, giá trị… của dự án.

Ở Tp.HCM, giá bán căn hộ cao cấp của nhà đầu tư nước ngoài thường rao bán bằng USD và dao động từ 1.200 USD đến 1.800 USD/m2 sử dụng (đã bao gồm 10% thuế GTGT), tùy theo tầng và diện tích căn hộ, tầng thấp giá thấp hơn tầng cao.

Theo một số chủ đầu tư dự án, giá bán căn hộ của dự án có vốn đầu tư nước ngoài thường cao hơn 1,5-2 lần giá trị thực của căn hộ. Những dự án chung cư cao tầng của các nhà đầu tư trong nước thường rao bán bằng tiền đồng Việt Nam với mức chênh lệnh rất lớn, từ 3 đến 6 triệu đồng/m2 sử dụng, mức giá cao từ 12-14 triệu đồng/m2, giá thấp 6-8 triệu đồng/m2 sử dụng, đã bao gồm thuế GTGT. Vì sao có sự chênh lệch giá lớn như vậy?

Những bất trắc có thể gặp khi mua căn hộ

Theo những kỹ sư xây dựng ở một số công ty tư vấn thiết kế, trước khi đặt cọc tiền mua căn hộ nhà cao tầng cần xem xét dự án đã được đền bù giải tỏa đến đâu, được bao nhiêu phần trăm. Chủ đầu tư vẫn được cấp đủ giấy tờ khi đền bù được 70-80% đất của dự án nhưng việc đền bù 20-30% còn lại có thể sẽ gặp khó khăn về vốn, về khiếu kiện của những hộ dân và dự án có thể kéo dài, người đã ký hợp đồng mua căn hộ sẽ bị “chôn” tiền rất lâu mà không nhận được nhà.
Người mua cũng cần lưu ý là tiền đặt cọc và hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chỉ có ý nghĩa như là một sự cam kết bán của chủ đầu tư

Người mua cũng cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên môi trường hay Sở Địa chính cấp theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Nếu chủ đầu tư chưa có giấy này, chỉ mới có quyết định giao đất của UBND cấp tỉnh mà đã rao bán, nhận tiền đặt cọc, sau này xảy ra trục trặc, người mua căn hộ sẽ rất khó khăn, phải chờ đợi lâu mới có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản ý kiến thỏa thuận quy hoạch kiến trúc công trình xây dựng chung cư cao ốc do Sở Quy hoạch Kiến trúc cấp (ở các TP khác là Sở Xây dựng) và quyết định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc chấp thuận thiết kế và xây dựng công trình chung cư, cao ốc.

Hai văn bản này sẽ chỉ cho người mua căn hộ những thông tin cụ thể về mật độ xây dựng, hệ thống giao thông nội bộ, tầng cao tòa nhà, khu vực công viên, cây xanh…, quy mô xây dựng công trình và giải pháp thiết kế chủ yếu. Giao thông và môi trường sống trong tương lai như cây xanh, công viên, bể bơi, câu lạc bộ, sự phát triển của các dự án cao ốc tiếp theo rất quan trọng đến việc lựa chọn mua căn hộ nhà cao tầng.

Sau khi xem xét kỹ giấy tờ, vị trí dự án, người mua căn hộ trong những toà nhà cao tầng cần xem kỹ các loại nhà mẫu của dự án và chọn cho mình loại căn hộ 1, 2 hay 3 phòng ngủ, ban công ra hướng nào, vị trí căn hộ trong tòa nhà ở đâu, căn hộ có thông thoáng và đủ ánh sáng, cảnh quan nhìn từ vị trí căn hộ ban ngày và ban đêm sẽ ra sao.

Tất cả chủ đầu tư dự án đều cam kết nhà mẫu được thiết kế giống y chang căn hộ trong chung cư cao tầng của dự án sẽ hoàn thành trong tương lai. Kết cấu và thi công cao ốc là một lĩnh vực khó biết nhất đối với rất nhiều người mua căn hộ do mang tính chuyên môn cao.

Do đó, rất cần thiết phải tham khảo chuyên gia nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Họ sẽ giúp kiểm tra quy trình tổ chức của chủ đầu tư (thiết kế, thẩm kế, thi công, giám sát) và uy tính của các đơn vị thực hiện công trình. Theo chuyên gia, mức độ cao cấp của tòa nhà tùy thuộc rất nhiều vào mức độ đầu tư cho hệ thống cơ-điện (ME) mà phần phức tạp nhất gồm: điện động lực, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy, thông tin liên lạc, thông gió, máy lạnh, thang máy và giám sát an ninh.

Xem xét những dịch vụ và điều khoản hợp đồng

Tất cả những cao ốc đều đưa ra những dịch vụ trong tòa nhà cho khách hàng tự chọn, có thỏa thuận chi phí dịch vụ, gồm: nối mạng truyền hình vệ tinh, dịch vụ vệ sinh nhà cửa, dịch vụ giữ trẻ, dịch vụ y tế, dịch vụ thuê bao số (DSL) và nối mạng internet băng tần rộng, chỗ đậu xe ô tô và xe máy.

Cần thiết xem xét kỹ các dịch vụ tiện ích có đầy đủ theo đúng tiêu chuẩn quốc tế hay không và có phải trả tiền hay không như phòng giặt đồ, phòng y tế, phòng hớt tóc, nhà giữ trẻ, cửa hàng tiện lợi, cà phê, bar, thẩm mỹ viện, sauna, tắm hơi, đường chạy bộ, phòng chơi cho trẻ em, phòng chơi game có bàn pingpong và bi-da, phòng chiếu phim mini, karaoke, phòng tập thể dục, phòng đa năng và phòng thư giãn.

Bước tiếp theo là người mua căn hộ tiến hành nộp tiền đặt cọc cho chủ đầu tư dự án, mức tiền đặt cọc từ 15 đến 20 triệu đồng, tùy theo dự án. Trước khi nộp tiền đặt cọc, người mua căn hộ cần đọc kỹ và hiểu rõ toàn bộ các điều khoản chi tiết trong hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ để tránh trường hợp khiếu kiện hay tranh chấp sau này.

Các chủ dự án thường quy định, giấy nhận tiền đặt cọc chỉ có hiệu lực trong thời hạn 10 đến 15 ngày, nếu qúa thới hạn mà người mua không đến ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ thì sẽ bị mất đứt số tiền đặt cọc, còn nếu chủ đầu tư đổi ý không bán thì phải trả gấp đôi số tiền đặt cọc.

Người mua cũng cần lưu ý là tiền đặt cọc và hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chỉ có ý nghĩa như là một sự cam kết bán của chủ đầu tư bởi vì căn hộ chưa được xây dựng hoàn tất, chỉ đến khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán căn hộ (sau khi xây dựng xong tòa nhà) thì tính pháp lý của việc mua bán mới được pháp luật công nhận.

Theo VnEconomy

Tags: